La notion d’amortissement peut être une notion encore inconnue ou peu comprise du commun des mortels. L’objectif principal de ce mécanisme est la mesure de la rentabilité d’un investissement. Dans la gestion d’entreprise, l’amortissement comptable permet de répartir les charges d’investissement sur la durée de son existence ; dans la gestion locative, il est permis de bénéficier d’un amortissement fiscal.
On vous explique !
Quel statut est concerné par cet amortissement fiscal ?
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), tout comme celui du professionnel (LMP), permet lors de la déclaration de vos revenus locatifs, de reconnaître en charge l’amortissement d’une partie de votre investissement et ainsi vous permettre un revenu net d’impôts.
Un avantage fiscal, consistant à amortir votre bien, vous permettant de réduire vos recettes fiscales.
Qu’est-ce qu’amortir ?
C’est rentabiliser l’achat d’un appareil, d’un véhicule ou d’un bien, par exemple, par l’usage qu’il en est fait.
C’est une action que l’on effectue dans le quotidien. Prenons l’exemple d’un ordinateur que vous achetez pour la somme de 1000 €.
Pour un usage professionnel, le code comptable détermine une durée de vie de l’ordinateur de trois ans.
Amortissement de l’investissement
Pour un investissement de 1 000 €, l’amortissement est réparti sur 3 années :
| Période | Investissement | Charge d’amortissement |
|---|---|---|
| Année 1 | 1 000 € | 333,34 € |
| Année 2 | — | 333,33 € |
| Année 3 | — | 333,33 € |
| Année 4 | Nouvelle acquisition à prévoir | — |
Rappel ==> La notion d’amortissement est totalement décorrélée de la trésorerie. Le bien a été acquis et entièrement payé.
C’est lorsque l’on veut regarder la réelle performance de cet investissement dans la gestion d’entreprise qu’on répartit la charge de cet investissement sur sa durée de vie estimée.
Ceci permet de lisser le résultat de l’entreprise et aussi de maîtriser la fiscalité.
Nous venons donc de voir le mécanisme de l’amortissement comptable pour en comprendre le concept.
L’amortissement fiscal
Ce concept d’amortissement, qui s’applique aux activités de location immobilière, donne lieu à un amortissement fiscal.
L’administration fiscale considère que vous pouvez amortir le montant du bâti de votre investissement immobilier sur une période de 20 à 30 ans.
Celle-ci diffère selon les biens et doit être déterminée par un comptable.
Les statuts LMP ou LMNP sont considérés comme de micro-entreprises (obligation d’enregistrement au registre des entreprises) et vous permettent cet amortissement fiscal.
Évidemment, je peux déduire d’autres charges et ne pas être imposable sur mes loyers, mais ce n’est pas le sujet ici.
Bonne nouvelle : Si les autres charges additionnées à l’amortissement sont supérieures aux recettes, je peux reporter mon amortissement.
Ceci est un désavantage de la location meublée : me permettre de générer des revenus complémentaires de confort, de nécessité pour le futur, sans alourdir ma fiscalité.
Que s’est-il passé en 2025 ?
Le projet de loi de finances 2025 a mis en application la loi référencée ci-dessous, réintégrant les amortissements à la plus-value immobilière, au moment où vous souhaitez céder votre bien.
Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 — article 84
JORF nᵒ 0039 du 15 février 2025
Modification de l’article 150 VB du CGI.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
C’est la différence entre le prix d’acquisition de votre bien et votre prix de cession. Cette plus-value est soumise à l’impôt à hauteur de 19 %, et dégressive sur 22 ans, ainsi qu’aux prélèvements sociaux, dégressifs sur 30 ans.
En effet, fiscalement, vous avez bénéficié de revenus nets d’impôts. Ne pas réintégrer ses amortissements dans le calcul de la plus-value engendrerait une double niche fiscale.
En somme ceci est une stratégie à définir lorsque vous êtes dans une logique immobilière.
Est-ce que mon imposition actuelle est buvable ou est neutralisée par des dispositifs fiscaux ?
Est-ce que mes investissements sont à long terme ? J’ai d’autres projets à réaliser, je repousse la fiscalité le plus longtemps possible.
Il existe encore des investissements immobiliers pour lesquels la réintégration de l’amortissement est exonérée. Prenez rendez-vous !